Welche Möglichkeiten habe ich in Immobilien zu investieren und welche Korrelation besteht dabei zur Anlage in Aktien?

In den letzten drei Tagen scheint die Frage nach Möglichkeiten in Immobilien zu investieren ein gewisses Momentum zu haben. Die Frage nach REITs, klassischen Immobilieninvestments etc. wird jedenfalls aktuell sehr oft gestellt. Ich versuche es deshalb hier einmal kurz und prägnant darzustellen. Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageformen in Deutschland. Dahinter steckt vermutlich der Gedanke, dass man durch ein Investment ja schließlich einen echten Gegenwert erhält und nicht “nur einen schwankungsanfälligen Kurs von der Börse”.

Hinter dieser Grundannahme steckt zwar ein schwerer Gedankenfehler, denn auch Aktien sind ein Sachwertinvestment und Immobilien sind nicht schwankungsarm, aber das soll hier nicht näher betrachtet werden. Die Idee, Geldanlagen durch Immobilieninvestitionen zu diversifizieren, ist je nach Anlagestrategie gut.

Aber welche Möglichkeiten gibt es, sich an Immobilien zu beteiligen?

Diskutiert werden diesbzgl. in der Regel die folgenden Optionen

1️⃣ Kauf von Wohnungen / Mehrfamilienhäusern
2️⃣ REITs
3️⃣ Immobilien ETFs
4️⃣ Mezzanines Kapital (Exporo, Berfürst etc.)

Kauf von Wohnungen / Mehrfamilienhäusern

?Um Wohnungen und Häuser zu kaufen ist verhältnismäßig viel Eigenkapital notwendig. In der Regel reicht das Eigenkapital alleine jedoch nicht aus, so dass ein Kredit bei der Bank aufgenommen werden muss. Das kann man positiv oder negativ sehen.

?Wer diese Form der Investition mag, argumentiert gerne mit dem Eigenkapitalhebel, den ein Kredit ermöglicht. Wenn eine Immobilie zu 50% über einen Kredit finanziert wird, verdoppelt sich die Rendite des eingebrachten Eigenkapitals.

? Kritiker halten dagegen, dass der Kredit mit laufenden Kosten einhergeht, dass ein Kreditausfall drohen kann und deshalb nach Möglichkeit keine Kreditfinanzierung oder nur ein sehr kleiner Kredit aufgenommen werden sollte.

⁉️ Zur Frage nach der Kreditfinanzierung kann man stehen, wie man will. Nicht von der Hand zu weisen sind die Nachteile, dass Wohnungen / Häuser, deren eingetragener Eigentümer man ist, Arbeit machen. Es müssen Nebenkostenabrechnungen erstellt werden, Mieten müssen eingetrieben werden und die Instandhaltung muss aus den laufenden Einnahmen finanziert werden. All dies schmälert die reale Rendite von “Betongold”.

⚠️Vor allem aber besteht ein enormes Klumpenrisiko. Die wenigsten Anleger sind in der Lage viele Häuser oder Wohnungen an verschiedenen Orten zu erwerben. Ein Werteverfall einer Immobilie kann also zu enormen Verlusten führen. Dieses Risiko kann nicht durch Streuung der Anlage über mehrere Immobilien hinweg aufgefangen werden.

REITs

✅ REITs (Real Estate Investment Trusts) sind eine Sonderform von Aktien. Es handelt sich um börsengehandelte Anteilsscheine (Aktien) von Unternehmen, deren Geschäftsmodell im Entwickeln oder Vermieten von Immobilien bestehen.

ℹ️ Anders als klassische AGs verpflichten sich diese Unternehmen jedoch jährlich einen gewissen Teil ihrer Gewinne an die Aktionäre in Form von Dividenden auszuschütten. Im Gegenzug erhalten REITs Steuervorteile vom Staat.

?Für Aktionäre haben REITs also den Vorteil, dass sie jährlich mit einer Dividende rechnen können, solange das Unternehmen Geld verdient. Das ist bei normalen Aktien nicht der Fall. Hier kann das Management / bzw. die Gesellschafterversammlung jederzeit auch entscheiden, keine Dividende auszuschütten.

?Die Nachteile eines klassischen Immobilieninvestments haben REITs nicht. REITs investieren in eine Vielzahl von Immobilien, das Investment ist ohne Fremdkapital möglich und geht für den Aktionär nicht mit Folgearbeit und laufenden Kosten einher. Außerdem sind REITs in vielen Fällen sehr liquide Werte, so dass ein Kauf / Verkauf innerhalb von Stunden möglich ist.

⚠️Nachteilig ist, dass REITs schlussendlich aber doch Aktien sind. Ein Börsencrash wird auch die Kurse von REITs negativ beeinflussen. (Das ist mglw. lediglich ein psychologischer Effekt. Denn solange das Geschäftsmodell intakt ist, erholen sich die Kurse auch wieder und auch der Immobilienmarkt als Ganzes unterliegt Schwankungen. Nur weil bei klassischen Immobilieninvestments keine täglichen Kursfeststellungen stattfinden, heißt das nicht, dass keine Schwankungen existieren).

Dabei darf aber nicht vergessen werden, dass die Kurse von Dividendenaktien in Crashs in der Regel weniger stark einbrechen, als die Kurse von Aktien, die keine Dividenden zahlen. Die regelmäßige, gesetzlich verpflichtende Dividende von REITs sorgt also mit hoher Wahrscheinlichkeit für eine gewisse Krisenresistenz der Kurse.

Immobilien ETFs

?ETFs bilden einen Index ab. In einem Immobilien ETF sind also die Papiere unterschiedlicher Immobilien AGs enthalten. Dies hat den Vorteil, dass eine extrem breite Streuung gewährleistet ist.

⁉️Nachteilig ist, dass die meisten der enthaltenen Wertpapiere i.d.R. kein REIT sind. Das bedeutet, dass die Höhe der Dividende schwerer planbar ist als bei REITs. Zudem sind klassische Aktien in Zeiten volatiler Märkte schwankungsanfällig. Durch das Investieren in einen ETF bleibt man also voll im Risiko der Börse.

⚠️Als Alternative zu Aktien eignen sich Immobilien ETFs deshalb nicht.

Mezzanines Kapital (Exporo, Berfürst etc.)

ℹ️Die börsenunabhängige Investition in mezzanines Kapital erfreut sich bei vielen Anlegern wachsender Beliebtheit.

ℹ️Grob gesagt, handelt es sich dabei um einen Kredit, den der Privatanleger einem Immobilienentwickler zur Verfügung stellt, damit dieser damit ein klar definiertes Projekt durchführt. Aus dem Verkaufserlös des Projekts wird der Anlegerkredit inkl. Zinsen zurückgezahlt. Bei Exporo, Bergfürst und anderen Anbietern dieser Art stellen viele Anleger gemeinsam geringe Summen zur Verfügung. Es handelt sich also um eine Art Crowdinvesting.

✅Die Laufzeit der Kredite ist von Anfang an definiert, ebenso wie die Höhe der Rückzahlung. Für Anleger bietet sich also bei dieser Form der Anlage ein grundsätzlich kalkulierbares Bild.

?Nachteilig ist, dass das vom Anleger eingebrachte Kapital in den allermeisten Fällen nachranging zum Kapital der Bank ist. Wenn also das Projekt nicht wie geplant verläuft und am Ende weniger Geld erzielt wird als es geplant war, wird der Kapitalanleger erst nachrangig bedient. Die Bank bekommt zuerst ihr Geld zurück.

⚠️Bei dieser Form der Anlage besteht also ein Totalverslustrisiko, das potenziell höher ist als bei allen anderen Anlageformen.

?Von Vorteil ist die grundsätzlich klar kalkulierbare Struktur des Investments, die Möglichkeit, mit geringen Beträgen zu partizipieren und daraus ergebend die Option, in viele Projekte gestreut zu investieren.

Zusammenfassung

Börsenunabhängig in Immobilien zu investieren ist möglich, geht aber ebenfalls mit Risiken und Hürden einher. Neben klassischen Aktien von Immobilienunternehmen existiert die Option in REITs oder ETFs zu investieren. Diese sind zwar börsengehandelt und deshalb nicht unabhängig von der allgemeinen Entwicklung der Aktienmärkte, sie sind aber u.U. nicht so volatil, wie “klassische” Aktien. Außerdem sind Dividenden bei REITs planbarer.

Für welche Anlageform der und die Einzelne sich entscheidet, hängt von der persönlichen Situation, dem Anlageziel, der Anlagedauer, der eigenen Risikoaversion und vielen anderen Frage ab.Wie immer gilt: Es gibt nicht die eine richtige Methode.

? Bei Fragen dazu einfach fragen. Am Liebsten als Kommentar direkt unter dem Beitrag, sonst auch als Nachricht oder E-Mail.

Viele Grüße,

David

PS: kommt gerne auch in meine Facebook-Gruppe für langfristige Geldanlage. Alle Assets sind willkommen, solange seriös darüber diskutiert wird 😉